Derecho Urbanístico: El acuerdo entre las partes regirá la subida del alquiler

ElEconomista.es 11/09/12.- “El Gobierno ha desatendido las peticiones realizadas por las asociaciones de consumidores y en el proyecto de ley de reforma de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) mantiene que la actualización anual de la renta de los alquileres se realizará de acuerdo con las condiciones acordadas por las partes, en lugar de hacerlo con referencia al IPC, como se hace en la actualidad.

Sólo cuando no exista acuerdo entre arrendador y arrendatario, será este índice el que referencie las subidas o bajadas de la renta.

Pagar obras en lugar de renta

Como novedad, en la LAU se incluye también algo que había sido una costumbre sin respaldo legal, como es que en los contratos de arrendamientopodrá acordarse libremente por las partes que, durante un plazo determinado por éstas, la obligación del pago de la renta pueda reemplazarse total o parcialmente por el compromiso del arrendatario de reformar o rehabilitar el inmueble en los términos y condiciones pactadas.

En estos casos, al finalizar el arrendamiento, el arrendatario no podrá pedir en ningún caso compensación adicional por el coste de las obras realizadas en el inmueble. El incumplimiento por parte del arrendatario de la realización de las obras en los términos y condiciones pactadas podrá ser causa de resolución del contrato de arrendamiento.

El proyecto de Ley de Medidas de Flexibilización y Fomento del Mercado de Alquiler de Viviendas, en el que se incluye la modificación de la LAU, concede un peso muy importante a la inscripción de los contratos en el Registro de la Propiedad. Así, en el artículo 7 se regula que “en todo caso, para que los arrendamientos concertados sobre fincas urbanas, surtan efecto frente a terceros que hayan inscrito su derecho, dichos arrendamientos deberán inscribirse en el Registro de la Propiedad”.

Registro de la Propiedad

De esta forma, sólo si el contrato está inscrito, en caso de que la vivienda sea vendida a un tercero, el inquilino podrá tener derecho de prórroga, así como la prórroga de un año cuando llegada la fecha de vencimiento del contrato, una vez transcurridos como mínimo tres años de duración de aquel, ninguna de las partes hubiese notificado a la otra, al menos con 30 días de antelación a aquella fecha, su voluntad de no renovarlo, el contrato. Por tanto, se prorrogará necesariamente durante 12 meses más.

De esta misma forma, el adquirente de una finca inscrita en el Registro de la Propiedad, arrendada como vivienda, sólo quedará obligado en los derechos y obligaciones del arrendador si el alquiler está inscrito en el Registro.

Si la finca no se ha inscrito, el proyecto de reforma de la LAU señala que el arrendatario podrá exigir que se le deje continuar durante tres meses, desde que el adquirente le notifique fehacientemente su propósito, durante los cuales deberá satisfacer la renta y las demás cantidades que corresponda pagar al adquirente. Después, podrá exigir al vendedor que le indemnice los daños y perjuicios que se le causen.

El cónyuge a quien se haya atribuido el uso de la vivienda alquilada de forma permanente o en un plazo superior al que quede por cumplir del contrato de arrendamiento pasará a ser el titular del contrato, en aquellos casos en que el juez decrete la nulidad del matrimonio, la separación o el divorcio del arrendatario y su cónyuge.

Incumplir las obligaciones

Cuando se haya estipulado en un contrato inscrito en el Registro que el arrendamiento concluirá por falta de pago de la renta y que deberá en tal caso devolverse de forma inmediata el inmueble al arrendador, la resolución tendrá lugar cuando el arrendador requiera judicial o notarialmente al arrendatario y sólo si el inquilino no contesta al requerimiento en los diez días hábiles siguientes, o contesta aceptando la resolución, a través del mismo juez o del notario.

El contrato elevado al Registro, junto con la copia del acta de requerimiento, que no ha contestado el inquilino requerido al pago o ha aceptado la conclusión del mismo, será suficiente para practicar la cancelación del arrendamiento en el Registro de la Propiedad.

Si aparecen deudas posteriores del arrendatario, será además preciso para su cancelación justificar la notificación fehaciente a los titulares de las mismas, en el domicilio que obre en el Registro, y acreditar la consignación a su favor ante el mismo notario, de la fianza prestada por el arrendatario.

En el caso de oposición del demandado, el juez dictará un auto y se producirá el lanzamiento (deshaucio) en la fecha designada por él. No obstante, podrá cancelarse la diligencia, si el dueño del inmueble solicita que antes se levante acta sobre el estado de la finca”.

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